媒体报道 -- 正文

假如楼市现房销售......

几天前,福建永泰县推出一幅住宅地块,拍地要求中明确:“现房销售”。

在是否取消预售制被讨论得沸沸扬扬的时候,此举引来了格外的关注,有人戏称,这是“打出了取消预售制的第一枪”。

然而并不是。

现房销售并不是创举式尝试,过去的很多年里,深圳、苏州、杭州都曾有过试点,但最终都不了了之。这些零星的“火种”,没有演变成燎原之势。

这次永泰县的尝试,如果真要找出与以往的不同之处,那便是:时机。它出现在停贷风波未定之时,舆论充斥着对盛行多年的商品预售制的种种反思。

著名经济学校任泽平和国是金融改革研究院院长刘胜军,扛起了“取消预售”的大旗,称“是该取消商品房预售制了”、“预售制非改不可”。

永泰县会成为终结预售制的开始吗?如果真的实施现房销售,开发商的成本将大大增加,全国近10万家房地产开发企业,谁能扛住?

7月21日的国信办发布会上,银保监会在回应媒体是否该取消期房预售时称:“关乎整个房地产新模式,国家会统筹考虑这个问题。”

这是一个留下种种想象空间的回答。

时机

“用你的钱,建你的房子,还烂尾了,这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房,没钱没实力的别建了,不能把包袱甩给老百姓和社会。”

几天前,任泽平的公开表态戳中了公众脆弱的内心。

目前的商品房预售制度,是中国商品房市场化改革的重要设计之一,当初楼市面临住房短缺时,预售制拓宽了开发商资金来源,对推动房地产市场发展发挥了积极作用。

但另一面是,预售制没办法做到“一手交钱、一手交货”,从银行放贷的那一刻,资金风险便从开发商转嫁至普通购房者,一旦发生烂尾,背后影响的是一个个家庭。“时代的一粒灰,落在个人身上就是一座山”。

以任泽平为代表的“取消派”,主要是基于纵向的历史观,他们认为预售制是特殊历史时期的产物,不应成为常态。

“1989年房改时,全国缺房子,开发商缺钱,预售制是权宜之计。现在全国套户比超过1,从大开发进入存量时代,对购房民众不公平的预售制已经过时了,该取消了,改为现房销售。”任泽平说。

“中国房地产市场早已从短缺时代转为过剩时代。预售制的历史使命早已完成。如今继续预售制只有害处而无益处。”刘胜军认为,如果这一制度继续下去,一方面仍将刺激开发商“债务滚雪球”;另一方面,一旦开发商资金链断裂,很容易引发社会问题。

横向来看,取消预售制也有它的现实参考。

刘胜军介绍,现房销售是全球主流的销售模式,虽然很多国家也允许预售制,但占据主导地位的都是现房销售。

但多位不愿具名的房地产业内人士对《凤凰WEEKLY地产》表示,取消预售制,当前并不是最佳时机。

“预售停掉不行,现在成本太高了。一般开发周期3-4年,假设平均八个点的融资成本,4×8%就是32%,就算不做精装少一年,3年是21%。这样的成本,谁承担得起?目前的情况下取消预售,至少要死90%的房企。”一家TOP10房企郑州区域的员工对《凤凰WEEKLY地产》表示。

郑州是这波停贷潮中涉及项目最多的城市,上述郑州员工透露,目前郑州当地没有向开发商传达取消预售的意思:“郑州不能再折腾了,救还来不及。”

另一家总部在上海的国企开发商中层持类似观点:“不是90%要死,是99%。”

他对《凤凰WEEKLY地产》介绍,目前民企的融资成本大概可以分成四个等级:4%、4%-8%、8%-12%、12%-18%,国企基本都在4%-6%。

上述只是粗略结算,实际操作中,大多数开发商的地产项目会交给建筑商总包,总包的资金成本比开发商更高,一般都在12%以上。“不过央企会很低,保持在4%。如果现房销售,按照通常的模式,还会殃及建筑商。”上述国企中层说。

机构也做过压力测试,如果取消预售,会造成什么局面?

亿翰智库在最新的研究报告中称:融资紧,销售堵,监管严,现房销售,四重压力将加速行业硬着陆。“房企已多处于资金链紧绷状态,危险将发未发,一触即发。如果再叠加现房销售制度,企业赖以发展存续的最根本的资金来源也被卡断,房企大概率更快速倒下,影响将是全局性的。”

“房地产开发门槛提高,小企业肯定会被吃掉,行业加速洗牌。”上述TOP10房企员工说。

上述上海国企中层预测:“如果取消,最后大概率只会剩两类企业,第一类私人老板,不算资金成本的;第二类,大型建筑商,被要求托市的本地国企。”

但即使是施工企业,也不一定扛得住。

中建八局的一名项目经理对《凤凰WEEKLY地产》称:“现售对成本影响较大,具体盈亏我现在预测不了,但个人觉得主要看销售,销售回暖不了,基本都扛不住。”

“当前的烂尾楼已经形成了一个三角债:建筑商不收开发商的商票、建筑商再传导到建材商。贸然取消预售只会降低资金使用效率,增加全社会成本,最终老百姓可能会为更高的房价、地价差买单。”一名研究房地产的卖方分析师对《凤凰WEEKLY地产》说。

试点为何屡试屡败?

仔细研究此前试点过现房销售的几个城市,会发现它们都曾遇到过同样的问题:新房限价。

2016年6月,深圳出让首宗商品房现售试点地块。按照要求,该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。这幅地块被金茂、电建联合体以83亿拿下,折合楼面价5.68万元/平方米,即后来的深圳金茂府。

深圳金茂府直到2019年11月24日推售,备案均价10.3万元/平米,中间经历了3年半的时间。一名曾经参与这个项目的知情人士对《凤凰WEEKLY地产》透露:“拿地之后,深圳就开始对新房限价,后来经过百般争取,对这个项目取消了70/90政策,才算得过账。”

此后,深圳再也没有推出过现售的住宅地块。

2019年5月,苏州楼市火爆引发升级调控,当地要求土地价格一旦超过市场指导价5%的水平,就要落实“工程竣工才可预售”的政策。之后苏州楼市走入下行期,因为新房限价,有开发商因为算不过账,便开始操作“精装变毛坯”、“强推装修包”等“擦边球”动作。

到了2020年2月,苏州一纸新政“取消现房销售、取消封顶销售”,试点由此作罢。

去年8月,杭州发布当年度第二批集中供地公告,首次提出希望试水10宗“竞品质”现房销售地块,结果是这10宗地块全部流拍,没有一家开发商愿意参与拿地。

预售房制度问题多多,为何难以终结?

网络大V沣京资本的基金经理吴悦风在2018年提出过一个观点:房地产并不是货币的蓄水池,而是经济的发动机,尤其是快周转模式下,而预售制给高周转提供了前提。

循序渐进

虽然困难重重,但解决当前预售制的顽疾仍有路可走。

多位业内人士对《凤凰WEEKLY地产》称,路径至少有两个关键点:健全完善预售制度和资金监管使用制度。

“我们要考虑的是深层次资金监管和资金去向。”上述上海国企开发商的中层说。

IPG中国区首席经济学家柏文喜也认为,预售制改为现房销售必须是个渐进过程,或者学习中国香港地区和其他国家的预售制,将银行按揭贷款的发放后置于房屋交付这个节点前后,让房企主要依靠向银行贷款去完成开发建设,这样也就不会出现大规模的项目烂尾,且因此引发的行业规模收缩也会相对缓和和有限,对涉及房地产行业的冲击和对土地财政的冲击也会更小一些。

“二次房改是个技术活,兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制,长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。”任泽平说,“如果按照经济规律办事,中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展,跨过这道关,解好这道世界难题。”

刘胜军认为,当前的确不是取消预售制的好时机,未来几年一旦出现机会窗口,应该当机立断、果断出手。

这个时机是什么时候?

亿翰智库认为,当行业回归到正常秩序,行业出清完成,现房销售或可有序推出。

“先从热点城市试点开始,”亿翰智库报告称,待经验成熟后再逐步扩大范围并复制,相应的土地端政策(土地改革、土拍规则调整等)、金融端政策也需同步跟进。

不过,中国城市经济研究院副院长宋丁认为,销售制度的改革不应从单个城市开始。“制度改革不是一件简单的事,还得从国家层面直接管,因为这里涉及到国家法治化建设升级,一个城市的能力没有那么大。”他对《凤凰WEELY地产》说。

posted @ 22-08-03 04:23  作者:admin  阅读量:

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